城市更新已成为各地消费热闹IP引爆产业打造的超级引擎。在内忧外患的双循环背景下，集消费、产业、园区、城市和企业于一体的城市更新的存量整合、增量扩张和变量突破正成为香饽饽，如何才能脱颖而出呢？关键在于城市更新的品牌顶层设计和产业底层运营。

　　从中国过去的发展史来看过去的城市更新，其实主要就是为了满足生活需要和经济发展的需求，至于是否会引起环境污染、是否会影响居民的生活其实都不是第一考量的因素。在这个物质生活丰富的时代，过去只为发展经济的城市建筑已经不再适合当前社会对城市多方面发展的需求了，所以城市需要更新来适应当前社会的需求。

　　那让我们把视角拉回到现在让我们来看一下当前的城市是如何更新发展的？目前主要走的是宜居、绿色、智慧等，注重保护人文历史底蕴的绿色城市更新之路。

　　其实总结起来城市更新就是以老旧小区、棚户区、城中村等地为改造对象，打造绿色、智慧、宜居并富含人文历史底蕴的城市，并通过调整城市空间规划、基础设施建设，适应城市发展和经济建设需要，以及应对可能出现的灾害，最终的目标是城市功能提升、经济社会高质量发展。

　　根据中国城市化率统计数据，截至2021年，我国常住人口城镇化率达到64.72%。根据城市发展一般规律，我国城市发展已逐步从“大规模增量建设”迈入“存量提质改造和增量结构调整并重”阶段，城市建设也从“有没有”转向“好不好”。

　　根据2015年中央城市工作会议、以及2019年公布的《新型城镇化重点建设任务》等一系列国家会议和文件，也都体现了“严控增量、盘活存量”的城市发展思想。在城镇化快速发展下持续扩张的城市发展思路已逐渐不适应新的城市发展阶段，需要回过头来解决城市建设现存的一系列问题，对城市功能进行优化、对城市空间进行调整，实施“城市更新行动”，推动城市建设实现内涵式发展。

　　打开世界地图，可以看到我国国土面积虽然居于世界前列，但面积较大的西部地区以高原、山地、盆地为主，这些都是不利于用城市开发建设的；同时我国人口数量又极为庞大，所以在保留必要的耕地及生态用地的基础上，我国人均可开发建设用地面积其实是相对较小的。

　　根据《中国建设统计年鉴》显示在一定粗放低效问题。在用地约束条件下，过去“大量建设、大量消耗、大量排放”和过度房地产化的城市开发建设方式已难以为继，需要优化城市土地资源配置、优化城市空间结构，实施城市更新行动，将城市发展转向以提升城市品质为主的存量提质改造方向，走土地集约节约利用、城市绿色低碳发展之路。

　　人民对美好生活的向往是我们党的奋斗目标，在城市快速发展过程中，城市建设也存在一些短板问题，有的建筑存在安全隐患，还有部分区域人居环境不高、市容市貌不洁、基础设施及公共服务设施不充分等现象，制约了市民幸福感及满足感的提升。当城市“老了”“病了”，如何重焕生机与活力？城市更新，不失为一剂良方。实施城市更新行动，补齐城市建设短板，解决“城市病”问题，提升城市品质、优化城市功能，提升市民幸福感及满足感。

　　城市更新项目是一个系统工程，涉及到多个环节，所以在这个过程中，政府发挥着至关重要的作用。如果没有相关的法律法规支持和指导，城市更新一定没有办法顺利进行。

　　让我们把视角拉高从国家层面来看，通过资料可以看出在国家“十四五”规划上，中央政府就已经发布了关于老旧城市更新的相关文件，从文件内容来看国家对于老旧城市更新是持积极态度并且国家对于一些特殊地区还给予了专项资金帮助。

　　这都表明部分城市或地区的基础建筑已经更不上新时代下社会对它们的需求了，所以国家通过制定相关政策和法规，加强监管和指导，并鼓励和支持企业和个人参与城市更新，共同推动城市的繁荣和发展。这体现了国家以人为本的理念和对人民生活质量的重视。同时，国家也希望通过城市更新来优化城市空间布局和资源配置，提高城市的竞争力和吸引力，促进城市的可持续发展。

　　那我们把视角稍微放低一点聚焦到地方政府来看，举一个我们锦坤服务过的案例。衡阳市珠晖区在今年的工作中，明确指出要重关注建湘柴油机厂地区的更新工作，要将建湘地区打造成为工业文化街区，可以更好地承接明年全省的旅发大会，并且成为衡阳市一个新的网红打卡点和文化地标。

　　可以看出，不仅国家在大层面上推动老工业地区的转型升级发展，有些地方政府更是落实到具体项目上，并且高度重视。

　　说到城市更新，那中国一定最离不开两个地方，那就是北京和上海。那就让我们先来看一下，北京非常著名的城市更新项目“798艺术区”。

　　798艺术区位于北京的朝阳区，是北京的文化创意产业集聚区，而798的原身是由苏联援建、东德负责设计建造的重点工业项目718联合厂。但由于时代发展的原因，工业园区面临拆分，798厂就是其中之一，但其中一部分厂区建筑作为工业遗址完整地保留了下来。

　　到了2002年，由于工业产业基本撤离，798的租金价格大大降低，因此诸多艺术家工作室和当代艺术机构开始齐聚798，他们发挥自己的艺术天赋把工业遗址改造成了当代艺术展示空间，慢慢地这里逐渐形成了一个艺术街区。最初这里只是个人或组织自发前来，后来在2007年，北京市文物局直接将798艺术区归进《北京市优秀近现代建筑保护名单》，到2020年798被确定为第二批国文化产业示范园区，2023年则被确定为国家工业旅游示范基地。

　　可以看出798艺术区是一个工业与现代艺术完美结合的地方，不仅沿用了老工业区大的遗址，更是在此基础之上被列为国家级的工业旅游示范基地，可谓是城市更新的一个标准性的案例。

　　说完了北京，让我们来看看上海的城市更新项目。上海进入城市更新阶段的主题是从“拆改留”转变为“留改拆”，以“留”为先，以“改”为要，不再只是率先考虑拆除了，而是根据其地方特性尽量保留原有的样貌。张园就是上海首个保护性征收改造的城市更新项目。

　　张园地处上海市静安区南京西路风貌保护区核心位置，至今已有140余年历史。它是上海现存规模最大、保存最完整、建筑风格最丰富的石库门建筑群之一。

　　张园的更新极具科技感，政府对张园的每幢房子都进行了建档，并用3D建模的方式进行还原，还对底下空间进行了规划用于三个地铁站之间的联通，还有一些其他空间则用于地下停车场和地下大型综合商场。

　　正如锦坤品牌创始人石章强应邀参加静安张园专家评审时所说的那样，老旧城区完全可和现代科技相结合再搭配上现代产业，不仅可以让老城市的IP复活，更可以让其赋能现代化的某些产业。这正是新时代下，城市更新的需求体现和目的所在。

　　建湘柴油机厂在20世纪50年代的时，是由几家小厂合并而成，最后成立了建湘工程股份有限公司。公司最初的业务是铁工锻件、翻砂、逐渐转向农业机械制造。

　　后来私人股金推出，建湘成为国有企业，因为衡阳本就是工业城市，再加上有政府的扶持，企业迅速发展壮大。20世纪60年代达到巅峰，并且往后很长一段时间都居于农机行业龙头地位，在当时被赋予“衡阳工业骄子”的称号。但是到了90年代，企业由盛转衰，2004年，被列入国家政策性破产项目名单。

　　如今，厂址所在的街道名即厂名，但街上熙熙攘攘的人群，已无法让人把它和旁边的工厂联系到一起。而时光往上溯十年，这里的繁华、落寞、与这个建湘柴油机厂的企业息息相关。所以，为了城市对城市发展与宣扬衡阳的工业文化精神，衡阳市政府和珠晖区政府决定将建湘整片区域打造成为以衡阳精神为核心，以建湘柴油机厂、建湘工业文化街区为基础，来打造建湘工业文化街区，让这个承载了建湘工业工业历史的地区在新时代下重新焕发新活力，并为承接未来的湖南省旅发大会做好准备。

　　在标杆地区上，798艺术区是通过将废弃的工业厂房改造为艺术工作室、画廊、艺术展览等，798艺术区成功地吸引了大量的艺术家和游客，成为了一个国际知名的艺术区。这种城市更新方式注重对工业遗产的保护和再利用，同时也为北京带来了新的文化符号和旅游资源。

　　静安张园通过保护和修复历史建筑，改善基础设施，提升环境品质，静安张园成功地将一个老旧街区转变为一个充满活力和魅力的文化旅游景点。这种城市更新方式注重历史文化遗产的保护和传承，同时也为上海带来了新的经济和文化活力。

　　衡阳建湘通过保留老厂房进行修缮，建立工业艺术馆等，建湘地区成功地实现了城市的更新和升级。这种城市更新方式注重城市的整体规划和可持续发展，同时也为衡阳打造新时代下工业精神带来了新的机会。

　　可以看出，城市更新的方式是多种多样的，可以根据不同的地区和情况采取不同的策略和措施，但其目的都是城市发展。通过城市更新，我们可以解决城市中存在的问题和挑战，提升城市的品质和形象，促进经济发展和社会进步。

　　产业如何助力城市更新发展？先来看一个美妆行业的例子。深入了解美丽健康生物医药产业的人会发现，上海在很多地方都在发展这一产业，从最初的张江药谷到后来每个区都有相关的生物医药产业，而且每个区的发展都不错。然而，为什么东方美谷能够脱颖而出呢？

　　作为400多个专精特新企业、300多个行第一品牌、200多个上市公司、100多个城市品牌背后的产城园企品牌服务商，在为东方美谷提供品牌服务之后，锦坤又为五个一线城市的产业品牌提供了品牌辅导和产业服务，分别是广州白云美湾、中国美妆小镇、北京未来美城、深圳妈湾美港。这些品牌都是同一个产业，且在一线城市中争夺市场，但产业逻辑却是完全不同的。

　　上海东方美谷以品牌为驱动，其核心逻辑是将上海、长三角、全国乃至全球的品牌性企业吸引过来，通过“七个一”城市品牌顶层设计打造美丽健康硅谷。

　　广州白云美湾作为全国美妆产业集聚度最高的区域，基础非常好，但后来被东方美谷超越。因此，当时内部考虑加速招商，但我们综合考量后提出不需招商，而是可以围绕商贸展开。白云美湾本身的企业存量很多，全国美妆行业6000家商贸企业中有4000多家在白云，但规上企业只有50多家。因此，与其拼命向外招商，不如做好存量的服务。在锦坤的辅助下，仅用了一年的时间就实现了200家规上企业的目标，相当于增加了近200亿的产值。

　　中国美妆小镇位于杭州旁边的湖州，我们可以思考在浙江如何发展这一产业。最终，我们建议以产业、文化、旅游、社区四位一体的方式打造东方格拉斯，以生产和体验为主，现在的发展也非常不错。

　　后来，北京昌平要发展这个产业也找到了我们锦坤。在2021年5月30日，我们刚刚发布了北京未来美城品牌战略，以科研为驱动，充分发挥北京和昌平的科教、科技和科创优势，将整个大科研的力量结合起来推动，形成与之前提到的上海东方美谷、广州白云美湾和中国美妆小镇等三大产业高地的差异化定位。

　　最后来看看深圳的前海，我们建议以消费为驱动逻辑，提出打造高品质想像力的消费生活圈、科创消费新都和深港国际服务城。

　　同样的一个产业，能够让这五个一线城市共同发展、相安无事、良性互动并互补，还能共同构建中国大美的良好美妆生态圈，这背后依靠的是锦坤十年如一日的辅导服务。我们服务了100多个城市品牌、200多个上市公司、300多个行业第一品牌和400多个专精特新企业，并深入了解了其背后的产业底层逻辑。

　　只要理顺各自的逻辑，东方美谷以品牌为主、白云美湾以商贸为主、美妆小镇以体验为主、未来美城以科研为主、妈湾美港以消费为主，这样不仅不会产生恶意竞争，还能相互合作。例如，总部可以设在上海东方美谷，研发可以放在北京未来美城，生产可以放在中国美妆小镇，商贸可以放在广州白云美湾……一切都会变得合情合理。

　　首先，理清楚产业的逻辑有助于城市找到更新的方向和重点，通过分析城市现有的产业基础、资源禀赋和发展潜。